Wir starten eine Kolumne, in der Begriffe rund um’s Planen und Bauen erklärt werden. Und zwar wie in einem Wörterbuch in alphabetischer Abfolge von A bis Z. Zum Auftakt hier die ersten Texte. Diese werden in 14-tägiger Folge ergänzt.
Der Autor der Kolumne, Wolfgang Becker, arbeitet seit vielen Jahren in der Planungsabteilung der Gemeinde und ist im Nebenberuf Journalist.

A) Außenbereich

Das Bauen im Außenbereich ist in Paragraph 35 des Baugesetzbuchs geregelt. Es handelt sich mit Abstand um die längste der Vorschriften zur Zulässigkeit baulicher Vorhaben. Dabei werden nur vergleichsweise wenige Bauten „nach § 35“ genehmigt. Grund dieser äußerst restriktiven Bestimmung des Planungsrechts: Der Außenbereich soll von baulichen Anlagen aller Art möglichst freigehalten werden.

Von Außenbereich spricht man, wenn es weder Bebauungsplan noch Bebauungszusammenhang gibt. Wenn das Grundstück, auf dem gebaut werden soll, also in der freien Landschaft oder zumindest abgesetzt von geschlossener Bebauung liegt. Das Gegenteil ist der Innenbereich, der „im Zusammenhang bebaute Ortsteil“ (§ 34 Baugesetzbuch). Dieser endet regelmäßig mit dem letzten Gebäude einer geschlossenen Siedlung. Nach diesem Haus – Baulücken können vorkommen – beginnt der Außenbereich.

Im Innenbereich bestehen grundsätzlich Baurechte, wenn ein Vorhaben sich einfügt. Hingegen ist Bauen im Außenbereich nur sehr eingeschränkt möglich. Das Baugesetzbuch unterscheidet dabei zwischen privilegierten und sonstigen Vorhaben. Privilegiert und damit eher zulässig sind Baulichkeiten, die einem forst- oder landwirtschaftlichen Betrieb dienen. Aber auch Windenergieanlagen, Mobilfunkmasten und sogar Kernkraftwerke gehören zu den privilegierten Vorhaben.

Sonstige Vorhaben im Außenbereich - etwa das Wohnhaus am Waldesrand - können von der Bauaufsicht nur dann zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Das Gesetz benennt, was darunter zu verstehen ist: entsprechende Darstellung des Flächennutzungsplans, Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung ebenso wie Schutz von Umwelt, Natur und Landschaft usw. Auskünfte zum Bauen im Außenbereich gibt es bei der Planungsabteilung der Gemeinde Isernhagen unter Tel. 0511 / 61 53-248 und -242 oder bei der Bauaufsicht der Region Hannover unter Tel. 0511 / 616-22591.

B) Bebauungsplan

Kerngebiet, Geschossflächenzahl und Baugrenze: Angaben zu Art und Maß der baulichen Nutzung, die einem Bebauungsplan zu entnehmen sind. Was wie Fachchinesisch klingt, sind Festsetzungen zur Bebaubarkeit von Grundstücken. Wer etwas bauen will, sollte zunächst im Rathaus nachfragen, ob es einen Bebauungsplan gibt und was dieser festsetzt. Die Gemeinde Isernhagen hat hierzu auch einen Internetauftritt organisiert: Auf ihrer Homepage können unter dem Stichwort „Gemeindeinformationssystem“ alle Pläne in einer Übersichtskarte gefunden werden.

Ein Bebauungsplan steuert die bauliche Nutzung der Grundstücke in seinem Geltungsbereich. Zulässig ist immer das, was den Festsetzungen entspricht. Gibt der Plan ein Gewerbegebiet vor, ist Wohnen nur sehr eingeschränkt möglich. Umgekehrt kann in einem Wohngebiet kein störendes Gewerbe ausgeübt werden. In Mischgebieten ist ein ausgewogenes Verhältnis verschiedener Nutzungen angestrebt. Daneben gibt es noch Dorfgebiete, Industriegebiete, Kerngebiete und Sondergebiete.

Bebauungspläne geben auch Größenordnungen für die Bebauung vor. Das Nutzungsmaß wird bestimmt durch die Anzahl der Vollgeschosse, die Grund- bzw. die Geschossflächenzahl (GRZ und GFZ). Diese beiden Zahlen legen das prozentuale Verhältnis zwischen der überbaubaren bzw. in sämtlichen Geschossebenen erreichbaren Fläche und der Grundstücksgröße fest.

Baugrenzen oder Baulinien setzen fest, auf welchen Grundstücksteilen Gebäude stehen dürfen. Zudem kann die Bauweise geregelt sein. Auch Verkehrs-, Wald- und Grünflächen sowie Gewässer können in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, ebenso wertvolle Bäume oder Pflanzstreifen. Manche Pläne enthalten auch Höhenbegrenzungen für Traufe bzw. First oder schreiben eine bestimmte Ausrichtung der Dächer vor.

Bei der Aufstellung eines Bebauungsplans sind eine Reihe politischer Beratungen und Beschlüsse erforderlich. Auch die Öffentlichkeit ist zu beteiligen. Spätestens während einer einmonatigen öffentlichen Auslegung kann jedermann seine Stellungnahme abgeben. Der abschließende Satzungsbeschluss des Rates muss ortsüblich bekannt gemacht werden, erst danach ist der Plan rechtskräftig. Sämtliche Bebauungspläne der Gemeinde Isernhagen können im Internet und www.isernhagen.de abgerufen werden. Auskünfte erteilt die Planungsabteilung unter den Telefonnummern 0511 / 61 53-242, -248 und -249.

C) Carport

Carports sind nach mindestens einer Seite offene Unterstellplätze für Kraftfahrzeuge. Die einfachste Variante sind vier Pfosten, die ein leichtes Dach tragen. Kompliziertere Ausführungen sind seitlich verkleidet, haben ein Sattel- oder ein Gründach und einen angebauten Geräteraum. In Abgrenzung zur herkömmlichen Garage haben sie nie ein Tor. Der klassische Carport ist aus Holz, es gibt aber auch Ausführungen aus Stahl und Glas oder auch mit Mauerwerk. Eine Auswahl verschiedener Carports findet sich in den großen Baumärkten. Wer kein Hobbyhandwerker ist, kann unter den Angeboten zahlreicher Fachfirmen wählen.
Baurechtlich werden Carports wie Garagen behandelt. Sie dürfen also auf der Nachbargrenze stehen, solange sie – zusammen mit schon vorhandenen Grenzbauten – eine Gesamtlänge von neun Metern und eine Höhe von drei Metern nicht überschreiten. Ansonsten muss mindestens drei Meter Grenzabstand eingehalten werden. Eine Baugenehmigung ist nicht erforderlich, wenn es schon einen genehmigten Einstellplatz auf dem Grundstück gibt und wenn der Rauminhalt 40 Kubikmeter nicht überschreitet. Dieses Maß wird bei einem großen oder einem Doppelcarport schnell erreicht. Dann ist immer ein von einem Entwurfsverfasser zu stellender Bauantrag erforderlich.
Manchmal bestimmt der Bebauungsplan, dass Garagen und Carports nur innerhalb bestimmter Baugrenzen errichtet werden dürfen. Oder es gibt eine Gestaltungssatzung, die ein geneigtes Dach vorschreibt. Der Gang ins Rathaus ist also sinnvoll, bevor man zum Bau schreitet. Auf Antrag kann die Bauaufsichtsbehörde ein Carport auch direkt an der Grundstücksgrenze zur Straße zulassen. Die sonst bei Garagen vorgeschriebene Vorfahrtfläche von drei Metern darf dann manchmal entfallen, weil wegen des fehlenden Tores ja direkt hineingefahren werden kann, ohne den Verkehrsfluss zu stören. Fragen zur Zulässigkeit von Carports beantworten das Team Bauaufsicht der Region Hannover unter der Rufnummer 0511 / 6162-2584 sowie die Planungsabteilung der Gemeinde unter den Rufnummer 0511 / 6153-242 oder -248.

D) Denkmalschutz

In der Gemeinde Isernhagen sind rund 250 Gebäude als Baudenkmale eingestuft. Auf der Liste stehen vor allem alte Fachwerkhäuser in den Bauerschaften. Während es in Altwarmbüchen nur sechs Denkmale gibt, rangiert K.B. mit 70 klassifizierten Objekten auf dem Spitzenplatz der Isernhagener Ortschaften. Die ältesten Bauernhäuser stammen aus dem 16. Jahrhundert. Zu nennen sind beispielsweise der Riethof in H.B. (1561), ein Speicher Am Ortfelde 62 (1589) sowie der Wöhler-Dusche-Hof in N.B. (1594). Noch älter ist allerdings die Marienkirche aus der Mitte des 15. Jahrhunderts) und am ältesten die Nikolaikirche in Kirchhorst, deren Bau im frühen 14. Jahrhundert zu datieren ist. Die jüngsten Denkmale der Gemeinde stammen vom Anfang des 20. Jahrhunderts, wie etwa das Kinderheim beim Gut Lohne in Neuwarmbüchen.

Viele dieser geschützten Objekte sind in der jüngeren Vergangenheit herausgeputzt und teilweise umgenutzt worden. Es handelt sich bei den Gebäuden um historische Merkzeichen der gebauten Umwelt, in denen sich das soziale Leben über zum Teil lange Zeiträume widerspiegelt.

Nach Denkmalrecht geschützt sind sowohl Einzelobjekte als auch ganze Ensembles. Ensembleschutz bedeutet, dass die Gesamtheit der baulichen Anlagen zu erhalten ist. Rechtsgrundlage ist das Niedersächsische Denkmalgesetz. Das Gesetz macht jede Veränderung an einem geschützten Gebäude oder in dessen Umgebung zustimmungspflichtig. Gefragt ist hier immer die auch für Isernhagen zuständige Untere Denkmalschutzbehörde. Deren Ansprechpartner bei der Region Hannover sind Dr. Kohler (Tel. 0511 / 6162-2555) oder Frau Berwitz (-2556).
Die Denkmalpfleger sind für sog. denkmalrechtliche Genehmigungen zuständig. Diese können auch für den Abriss eines Baudenkmales erteilt werden. Voraussetzung hierfür ist meist, dass der Erhalt dem Eigentümer wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Oder dass die Denkmaleigenschaften durch Umbauten oder auch den Verfall des Gebäudes nicht mehr gegeben sind. Denkmalpfleger informieren und beraten aber auch im Vorfeld geplanter Baumaßnahmen. Ganz besonders interessant für Hausbesitzer: Manchmal sind auch öffentliche Mittel als Zuschüsse für den Erhalt von Denkmalen zu bekommen. In jedem Fall können Investitionen steuerlich besonders günstig abgeschrieben werden, wenn der Denkmalpfleger Sinn und Notwendigkeit der Baumaßnahmen bestätigt hat.

E) Energieausweis

Fossiler Brennstoff wird knapper, Energie ständig teurer. Auch die Folgen des Klimawandels sind unübersehbar. Um hier gegen zusteuern, schreibt der Bund durch die Energieeinsparverordnung einen reduzierten Heizenergiebedarf vor. Diese Bundesvorschrift wurde im Jahr 2002 erstmals erlassen und seither mehrfach überarbeitet. Die aktuellste Fassung (EnEV 2009) ist zum 1. Oktober 2009 in Kraft getreten. Ziel der Verordnung ist es, den Energieverbrauch in Deutschland deutlich zu senken und damit gleichzeitig im Sinne des Klimaschutzes die CO2-Emissionen zu verringern.

Ein wichtiger Baustein der Verordnung ist der Energieausweis, auch Energiepass genannt. Er ist grundsätzlich bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden auszustellen und Käufern bzw. Mietern vorzulegen. Bei Verkauf und Neuvermietung ohne einen energetischen Ausweis drohen hohe Bußgelder. Diese Vorschrift gilt für alle Gebäude, also auch für Altbauten. Für Neubauten und grundlegend sanierte Objekte ist die Berechnung Bestandteil der vorgeschriebenen Wärmebedarfsberechnung. Wer sein Haus weder verkaufen noch vermieten möchte, benötigt keinen Energieausweis. Ausgenommen sind auch denkmalgeschützte Gebäude.

Bei dem Zertifikat gibt es zwei Varianten: Der kostengünstigere „Energieverbrauchsausweis“ dokumentiert den Verbrauch an Heizung und Warmwasser in den letzten drei Jahren, wohingegen der für die Erstellung teurere „Energiebedarfsausweis“ die gesamte energetische Situation des Gebäudes analysiert und Verbesserungsvorschläge für sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen macht. Die Kosten für den Ausweis liegen in der Größenordnung von 200 €, sie sind abhängig vom Gebäudetyp und der notwendigen Variante.

Energieausweise werden von dafür besonders ausgebildeten Fachleuten ausgestellt. Dies können Architekten und Bautechniker ebenso sein wie Handwerker und Schornsteinfeger. Adressen der Ersteller in Isernhagen finden sich auf den gelben Seiten des Branchenbuches oder bei den Berufsverbänden wie z.B. Architektenkammer oder Schornsteinfegerinnung. Ansprechpartner bei der Gemeinde für weitere Informationen ist Dr. Gerolf Eden, Abteilung Umwelt und Grün, Tel. 0511 / 6153-282.

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F) Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan im Maßstab 1: 10.000 gilt für das gesamte Gemeindegebiet. Er wird auch vorbereitender Bauleitplan genannt, weil seine Regelungen anders als bei einem Bebauungsplan nicht unmittelbar in das Bodenrecht eingreifen. Etwa alle 15 Jahre wird ein Flächennutzungsplan grundsätzlich überarbeitet bzw. neu aufgestellt. Dies ist ein längerer Planungsprozess mit intensiver Beteiligung der Öffentlichkeit und diverser Fachbehörden. Am Ende steht der sogenannte Feststellungsbeschluss des Rates sowie die Genehmigung durch die vorgesetzte Behörde. Der aktuelle „F-Plan“ der Gemeinde Isernhagen kann in der Planungsabteilung angesehen oder von der Homepage der Gemeinde heruntergeladen werden.

Wie der Name schon sagt, stellt der Flächennutzungsplan in erster Linie Nutzungen der unterschiedlichen Bereiche dar: Bauflächen (unterschieden nach Wohnbau-, Misch-, Gewerbe-, Sonderbaufläche, usw.) ebenso wie Wald- und Wasserflächen sowie Flächen für die Landwirtschaft. Auch Verkehrsflächen sind enthalten, jedenfalls zumindest das klassifizierte Straßennetz und – falls vorhanden – Bahnstrecken und Kanäle. Außerdem enthält der Plan Symbole für Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (Schulen, Kitas, Spielplätze, Kirchen, Feuerwehren, etc).

Darüber hinaus sind viele weitere Darstellungen möglich. Eine davon – auch in Isernhagen östlich der Gartenstadt Lohne angewandt – ist die Ausweisung von Konzentrationsflächen für Windenergieanlagen. Dies sind weit vorausschauende Planungen, wie vieles beim Flächennutzungsplan: Er stellt immer eine Verknüpfung von Ist-Zustand mit Zukunftszielen dar. Die Darstellungen übergeordneter Fachplanungen – zum Beispiel des Regionalen Raumordnungsprogramms – müssen beim „F-Plan“ von der Gemeinde berücksichtigt werden. Wichtig ist auch, dass alle Bebauungspläne aus seinen Darstellungen entwickelt werden müssen. Wegen dieses Entwicklungsgebots des Baugesetzbuchs muss der Flächennutzungspläne auch ständig für Teilbereiche geändert werden. Für den im Jahr 2000 neu aufgestellten Plan der Gemeinde Isernhagen ist zur Zeit bereits die 19. Änderung im Verfahren.

Für den Bürger ist der vorbereitende Bauleitplan interessant, wenn er sich über die Planungsziele der Gemeinde informieren will. Schnell erkennbar ist, ob zukünftig etwa in der Nachbarschaft ein Neubaugebiet oder eine Straßentrasse geplant ist. Der Isernhagener Flächennutzungsplan ist über das Gemeindeinformationssystem abrufbar. Auskünfte dazu erteilt die Planungsabteilung unter 0511 6153-246.



G) Gestaltungssatzung

Gestaltungssatzungen heißen auch Örtliche Bauvorschriften (ÖBV). Sie werden ähnlich wie Bebauungspläne vom Gemeinderat als Satzung beschlossen und enthalten Festsetzungen über die Gestaltung von baulichen Anlagen. Die rechtliche Grundlage bietet die Niedersächsische Bauordnung mit ihrem Paragraphen 56. Dieser sagt, dass die Gemeinden in bestimmten Teilen des Gemeindegebietes über örtliche Bauvorschriften für städtebauliche, baugestalterische oder ökologische Absichten einen Rahmen setzen können.

Was kann eine Gestaltungssatzung festsetzen? Das sind vor allem Formen, Farben, Materialien und Höhen von Gebäuden. Insbesondere gilt das nur für Neubauten, vorhandene Baulichkeiten genießen Bestandsschutz und können zumeist auch im vorhandenen Stil modernisiert oder erweitert werden. Fast immer sind Dachneigungen und die Farbe der Eindeckung vorgegeben – etwa rote Ziegel. Oft gibt es Festsetzungen zu den Außenwänden, zum Beispiel rotbraunes Mauerwerk oder Fachwerk mit weißverputzten Gefachen. Höhenbegrenzungen kommen häufig vor. In manchen Satzungen finden sich auch Bestimmungen zu Einfriedungen oder Werbeanlagen. Alle Bestimmungen gelten für Baulichkeiten, die innerhalb eines klar definierten räumlichen Geltungsbereiches liegen.

Selbst für Vorgärten, Gebäudebegrünungen oder Antennen kann es Vorschriften geben. Erwähnenswert ist, dass neben gestalterischen auch ökologische Festsetzungen getroffen werden können: Zuweilen wird beispielsweise die Versickerung von Niederschlagswasser festgesetzt. Alle Festsetzungen sind von den Bauherren einzuhalten. Anderenfalls drohen Ordnungsgelder oder gar eine Rückbauverfügung. Allerdings sind auch Ausnahmen von einer Gestaltungssatzung möglich: Diese können im Einzelfall von der Bauaufsichtsbehörde auf Antrag zugelassen werden, wenn die Zielsetzungen der Satzung nicht beeinträchtigt werden.

Wollen Sie etwas bauen, erkundigen Sie sich bei der Gemeinde immer nach den geltenden Bauvorschriften, denn neben dem Bebauungsplan kann auch eine Gestaltungssatzung für Ihre Bauabsichten von Interesse sein. In Isernhagen gibt es solche Bauvorschriften vor allem zu den meisten Neubaugebieten, aber auch in den Isernhagen-Dörfern, zum Beispiel in H.B. u.a. westlich der Burgwedeler Straße. Ansprechpartner finden Sie in der Planungsabteilung unter der Rufnummer 0511 – 6153-246.